地产大佬的旋转门:一卖了之的潘石屹,四处扫货的苏世民

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所属分类:投资理财

“别让跑了”,这句喊了多年的口号,终于在近日一语成谶。

6月16日,(00410.HK)发布公告称,黑石集团发出全面收购要约,以取得SOHO中国的控制权。交易完成后,SOHO中国董事长潘石屹和执行董事仅只保留9%股份,并将退出董事会。

同日,潘石屹在个人微博转发该消息。

图源:潘石屹微博

这意味着,未来潘石屹夫妇对SOHO中国的作用主要在于“场外帮衬”,持续7年的资产出售之路正式画上句号。

节点财经注意到,黑石此次计划以每股5港元进行要约收购,要约最高现金代价为236.58亿港元,相较之前传言的40亿美元的交易对价,折扣力度不小,也远低于潘石屹最初的预期。

不过,以潘石屹夫妇在SOHO中国63.93%的持股比例,还是能有142.8亿港元落袋为安。这对于急于离场的潘石屹和业绩不振的SOHO中国来说,已经是个不错的选择了。

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山沟沟里走出的房地产大亨

1963年,潘石屹出生在甘肃省天水市潘集寨村。按照《潘石屹:我的价值观》一书中的介绍,“我们家当时是这个村子里最穷的一家,的邻居一直都在帮助我们,送给我们吃的和穿的,还经常帮助我们家干活。”

虽然家庭条件很困难,但爷爷和父亲都是很有文化的人,特别是爷爷,曾是黄埔军校的军官,这让潘石屹从小就享有丰富的精神财富,学习名列前茅。

回忆往事,1978和1987年是潘石屹人生履历的两个重要节点。

1978年,中断十年的中国高考制度恢复,潘石屹成为全班13个学生里唯一走出大山的孩子,来到了兰州培黎学校;埋头苦读两年后,1981年,潘石屹又以全校第二名的成绩考进河北石油管道学院。

三年大专毕业,他被分配到廊坊石油部管道局经济改革研究,月薪101元。相比当时在清水县县政府工作,只能拿57元钱的父亲,潘石屹的俸禄不低。

然而,铁饭碗加高工资并没有让他获得满足。

1987年,是一个骚动而热烈的年份。接着邓小平南巡讲话,市场经济的启动催生出各种掘金机会,“我们下海吧”,所有年轻或不太年轻的人心里都有一股按捺不住的冲动,潘石屹也从北方的廊坊来到了相对更加潮流和开放的深圳。

但在深圳,他没有找到什么机会。之后,潘石屹辗转到了海南。

彼时的海南,由于受特区开发政策的影响,已经热的“一塌糊涂”了,大量投资商在这里爆炒房地产,导致大批土地被出让,被闲置,被用来囤积炒作。

潘石屹很幸运,在海南他不仅搭上了“点土成金”的暴富列车,还遇到了5个志同道合的小伙伴——、、易小迪、和,即后来为人熟知的“万通六君子”。

六人齐聚一堂,在1991年合伙成立了海南农业高科技开发公司,万通公司的前身。

和大部分淘金客一样,他们倒卖批文,炒作土地,很快便掘到了第一桶金。

但比大部分淘金客鸡贼的是,他们较早觉察到了海南的地产泡沫。

1992年底,潘石屹去海口规划局查一个项目的产权情况,他发现,海口的人均住房面积已经达到49平方米,而同期的北京人均住房面积只有7平米。

“海南刚刚建省,又是在海口这样一个不富裕、一个红绿灯和电都没有的地方,人均住房面积居然接近五十平方米,这就是房地产泡沫啊,跑得越早越好。”潘石算了算账,觉得情况很不妙。

谨慎期间,六人在第二年便撤离海南,冯仑和潘石屹换道北上。

后面的故事,即被大众所熟知的,潘石屹离开万通后,于1995年和妻子张欣在北京创办SOHO中国,主攻商业地产。

伴随着楼市的波谲云诡,从SOHO现代城到建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO,潘石屹逐渐成为中国地产业的标志人物。

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天生的“二道贩子“

说到卖资产,潘石屹的老友曾经这样评价他:小潘卖东西很厉害,他是天生的二道贩子!

事实上,从2014年以82.8亿元出售上海SOHO海伦广场开始,粗略统计,5年时间,SOHO中国累计出售资产套现高达293.41亿元。

数据来源:公开资料整理

一边在国内“卖卖卖”,另一边,潘石屹不停地在国外“买买买”。

据节点财经了解,截止目前,潘石屹在海外买入了如下项目:2011年,7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼;2012年,6亿美元获得曼哈顿公园大道广场49%股权;2013年,14亿美元收购美国大厦40%股权。

此外,潘石屹长子还在英国成立了一家房地产公司,拥有当地多个大型地产项目,包括由首个华人主导的英国学生公寓品牌。

一般来说,企业家对自己一手创立的公司都深情无比,为什么潘石屹夫妻会舍得将养大的孩子,拱手相让给别人?

在节点财经看来,潘石屹过于谨慎甚至偏于保守的性格,使SOHO中国多次错失发展良机,最终导致公司业绩规模越做越小,这或是他产生“卖意”的主因之一。

2008年,席卷全球的金融危机爆发,中国房地产市场在经历一轮暴涨后遭遇政策重拳遏制。

2008年3月,手握上市刚融来的19亿美元的潘石屹,发表了一个“百日剧变论”,认为房地产将进入下行通道,SOHO中国所有战略的调整都采用最保守的方式,以保留最充足的现金流。

结果,巨变并没有发生。“四万亿计划”、“十大产业振兴计划”和创业板的推出,互为勾连,宏观政策在2008年底发生180°大拐弯。

货币宽松之下,房地产行业迎来久旱逢甘霖之喜,刺激房价蹭蹭蹭地往上涨,之前杠杆最高的地产商成为了收益最大的人,而SOHO中国的命运也从此埋下伏笔。

2010年,中国房地产率先走出低谷,但SOHO中国却从走向低谷。受困于北京“禁止物业散售”的政策,2011年SOHO中国营业额同比大跌67.64%,营业利润同比下降71.67%。

为了应对上述“禁令”,2012年,潘石屹基于中国物业销售市场将面临收缩局面的预判,决定SOHO中国决定由“销售”向“自持”转型,随着租金的升高,“五年后,SOHO租金年收入将超过40亿元”。

然而,现实并不如潘石屹想的那样。因为要把全部资金储备用来支撑转型过程中的开支,SOHO中国没钱拿地,自然也没发扩张,只能守着物业资产过“包租公”的日子。

另一边,中国房地产市场,特别是住宅市场,却在2014年之后迎来又一波主升浪。被动的SOHO中国一边看着队友大宴宾客,一边暗自神伤。

据WIND数据显示,2013年至2020年,SOHO中国营收从149.24亿元下滑至25.16亿元,净利润从73.88亿元下滑至5.36亿元。如果不是卖掉了很多资产,SOHO中国的业绩恐怕更难看。

数据来源:WIND

截止2020年末,SOHO中国的现金以及现金等价物为3.97亿元,这个数字在上年同期为12.07亿元,其短期借款以及长期借款当期到期部分10.12亿元,远远超过账面现金。

于此同时,节点财经查阅财报发现,近几年,一线城市写字楼空置率抬升明显,SOHO中国空置率持续增加,比如人气很旺的望京SOHO ,2018年出租率基本满额,达到98%,2019年和2020年分别降至86%和83%。

办公室难租、资金短缺,业绩萎靡,是继续蹲守着还是卖掉走人?显然,潘石屹选择了后者。

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接盘者黑石集团

就接盘者黑石集团,国人并不陌生。

特别是近些年,其掌门人苏世明跑到清华又是讲课又是捐钱,以及频频亮相“重仓中国”理念,专门开通公众号推销自己的书《苏世明:我的经验与教训》,这让黑石集团在一定程度上获得了广泛的舆论认知。

而在中国“扫货”的这些年,仓储类资产和购物中心类、办公楼类资产深得苏世民的心。

公开资料显示,2010年,黑石集团专门成立了一只用于亚洲地产投资的基金(BREP Asia I),中国是重点配置对象。

2018年,黑石集团豪掷12.5亿美元收购上海购物中心怡丰城,随后又接手了塔波曼旗下三个购物中心项目50%的股权。2019年,黑石集团在中国买下了价值200多亿元的商业地产。

疫情发生后的2020年,苏世民不惧政策调控的压力,不惧不可抗力的危害,反而加速抄底中国房地产资产。

2020年6月举行的“第14届中国投资年会年度峰会”上,苏世民直言, “房地产是中国经济中一块重要的组成部分。说你对房地产不感兴趣,也就相当于说你对呼吸不感兴趣。”

紧接着在10月份,黑石集团就以12亿元的代价,正式拿下融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目;而后又在11月发起了对旗下广州国际机场富力综合物流园项目70%股权的收购计划,并在今年1月达成交易,交易总作价为11亿美元(约合人民币71亿元)。

纵观黑石集团在中国的投资路径,拿下SOHO中国大约不是什么意外的事。

尤其在潘石屹坚定看空楼市,SOHO中国自身经营不善的背景下,其曾在2014年接受采访时表示,SOHO一直不看好中国的住宅市场,不管是以前还是以后;2015年,潘石屹又在电视节目中劝“年轻人别买房”,房价还会往下走,不如先租房。

在节点财经看来,一个着急套现离场,一个对中国商业地产野心勃勃,这笔买卖原本就具备较好的合作基础。此前终止交易难保不是黑石集团在新形势下酝酿的一出以退为进的“讨价还价”桥段。

知名地产分析师严跃进亦向节点财经表示,类似收购总体上符合黑石和SOHO中国的利益。从黑石角度看,一直在中国寻找优质的商业办公等物业,经历了这么长周期的收购谈判,收购成本显著减少;而对于SOHO中国来说,在疫情冲击下,和黑石合作,有助于为公司回笼资金,维持现金流的稳定,以及后续开拓新的投资业务。

归根结底,利益是最重要的。而随着SOHO中国易主,潘石屹身上的光环正在暗淡。

犹记2017年,面对外界对其“跑路”的猜测,潘石屹言之凿凿,“优质的物业SOHO中国永远不会卖”,“外滩SOHO位置太重要,而望京SOHO太漂亮了,三生三世都不卖。”

如今,在一系列清空国内资产的事实前,抽身而去的潘石屹还有什么想说的吗?