【好的投资理财项目】千亿诱惑与陷阱:房企2019生计规则

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2019猪年春节事后,又到房企袭击销售额的季节。年售千亿依旧相当于“主流房企”的船票,既具诱惑,又是陷阱。

2018年一个显著的转变在于,中国销售规模跨越千亿元的房企增添13家,到达30家。年头制订千亿目的的房企多达46家。

正如碧桂园掌舵者杨国强所笃信的,“高周转就是化解企业运营风险的要害”。无一破例,新晋千亿房企都在复制领跑者的履历。它们依附着天下化结构、高周转规模实现弯道超车,却在2019年不得不继续正视调控风险,由于加速拿地意味着着资金压力伟大,欠债率高企不下。

试图登上这艘船的房企,还包罗此前股价暴跌八成的佳源国际(02768.HK),千亿一度被实控人沈玉兴视为“最基本、最迫切的义务”,但佳源团体最终仅录得875.5亿元的销售额,沈自我反思称“对事态的判断有所偏颇”。

与不得志者相比,强者恒强的名目仍在延续。

碧桂园(02007.HK)、万科( 000002.SZ )、恒大(03333.HK)三家龙头房企销售额划分到达7286亿元、6069亿元、5511亿元。

克而瑞地产研究统计,2018年TOP20 房企市占率 37.5%,同比上升 5%;TOP100 房企集中度升幅最大,市占率到达 66.7%,同比提升11.3%。

但从刚刚已往的1月份销售业绩来看,2019年形势不容乐观。

中原地产研究中央数据显示:住手2月12日,26家房企宣布的1月份销售额合计3340亿元,同比2018年同期下滑13.6%。

传统地产营业体量正在见顶,再想实现高速增进几无可能,所幸这些龙头房企贮备了足够的土地弹药,同时正在跨出地产界限,瞄准汽车、农业、养老教育等行业,借此突破万亿规模。

未来一年,那些还在觊觎千亿销售额的中小房企另有时机吗?

龙头房企开拓第二赛道

2019年的第一个月,即即是龙头房企,都在感受着市场热情的快速冷却。

其中,恒大条约销售金额431.7亿元,同比下降32%,万科条约销售金额488.8亿元,同比下降28%;克尔瑞统计的碧桂园合约销售额为460亿元,同比下跌34%。

“2019年龙头房企放缓很洪水平上与三四线都会逐渐退烧有关系。”中原地产首席剖析师张大伟剖析,从2019年后续趋势看,一二线都会继续在调控影响下显示低迷,三四线都会泛起退烧征象,除非泛起大规模政策转变,否则2019年大部门房企将面临销售额同比阻滞甚至下调的可能性。

“恒概略走自己的路,不怕排名和议论,只要利润目的完成,未来跌出前三甚至前十都无所谓。”恒大主席许家印此前的亮相,一定水平上代表着龙头房企的心态。

2018年头,碧桂园、恒大、万科整体告辞野蛮生长阶段,在地产板块之外,开拓第二条产业赛道。

例如,碧桂园设计5年内在机械人领域投资至少800亿元;恒大设计在未来十年,投资1000亿元,结构航空航天、人工智能、机械人等重点领域。单就造车,许家印就已砸下跨越40亿美元,包罗投资贾跃亭的FF以及新疆广汇等公司。

龙头房企大手笔转型,确立在地产主业足够深的护城河基础之上。

碧桂园拥有中国房企第一的土地贮备。团体总裁莫斌先容,停止2018年上半年,不包罗马来西亚森林都会等外洋项目,碧桂园于中海内地的土储高达3.64亿平方米,其中未售土储对应货值约2.81万亿元,尚有基本锁定、尚未签约的潜在土储货值约1.86万亿元。

进入2018年下半年,行业形势急转直下,叠加自身平安事故频发,碧桂园销售及拿地措施显著放缓。2018年12月,碧桂园单月权益销售额仅121亿元,整年同比32.49%的增速不及2017年同期一半,创下三年来新低。

申万宏源研报先容,碧桂园自2018年7月后大幅缩短土地开支,8月到10月权益购地金额划分是78亿元、17亿元和11亿元,远低于1月至7月257亿元的月平均值。

或许,我们从万科董事长郁亮的内部谈话中,可以找到龙头房企自动刹车的缘故原由。

“2012年判断行业进入白银时代,但这只是一种展望,并不知道什么时刻会泛起真正的转折(点)。现在天,转折点实着实在到来了。”2018年9月,郁亮在万科南方区域例会上罕有示意,对万科“战略举行检验”,“收敛”和“聚焦”主业,把“活下去”作为基本要求。

只管万科对包罗商业地产、长租公寓等多元化营业抱有期待,但郁亮示意,未来支持所有新营业的现金流主要源于房地产主业,6300亿的回款目的是所有营业的起点、基础和保障,“若是6300亿回款目的没有杀青,我们所有的营业都可以停。”

单纯从权衡公司财政风险的净欠债率来看,三家龙头房企分化严重。

2018年中期业绩显示,碧桂园净欠债率为59%;万科更低,仅32.7%;唯独恒大净欠债率127.3%,超出行业警戒线。恒大总裁夏海钧示意,从“三高一低”向“三低一高”转变,焦点就是降欠债,到2020年要降低到70%,“我们以为这是行业合理的水平。”

没有规模不受银行待见

“4个月卖楼,5个月回款,6个月现金流回正,8个月再投资”,依附对地产事态的准确判断,碧桂园成为三四线之王,其高周转模式被业界奉为弯道超车、跨越千亿的法宝。

这一点,吴建斌并不生疏。

作为前碧桂园的首席财政官,也是《我在碧桂园的1000天》的作者,他在脱离碧桂园后,2017年4月加盟阳光城(000671.SZ)。

吴建斌带着前东家的履历,辅助这家闵系房企实现了千亿销售额野心。

天下化扩张、多买快周转地块、加速收并购,施行跟投“双赢”机制,2016年起,此前销售额不足500亿的阳光城加速拿地,开启高周转模式。2017年其斥资774亿元新增120个土地项目,昔时最后两月狂揽48宗地。

“有规模才有职位,”吴建斌撰文称,规模落伍的企业,险些没有行业话事权,没有市园职位,“融资时,银行不仅不会给更好的融资条件,政府也不会把你当一回事。”

新城控股副总裁欧阳捷提供的数据显示,2017年50强房企的开发贷款占比45.9%,同比增添10.6%。

他判断,未来三年,50强房企将朋分82%的银行开发贷款,“金融机构的贷款额度有限,百强之外的房企已经不在银行贷款名单,50强房企就是银行放贷新门槛,固然也会成为大多数金融机构放款的融资新门槛。”

克尔瑞数据显示,13家新晋千亿房企名单中,阳光城(1628亿元)位列其中。新城控股则更是实现2210亿元的销售额,同比猛增74%,2019年定下3500亿签约销售额的目的。

地产行业,规模为王的规则从未改变过,但激进扩张就意味着高欠债、高杠杆,企业流动性风险居高不下。

对此,吴建斌曾坦言,高欠债率的商业模式是一场豪赌,赌注是钱,赌的是未来会更好,“欠债率是否高,权衡的一个主要指标则是,企业的资金周转是否快。”

他还引用前老板杨国强的话予以佐证——“高周转是化解企业运营风险的要害”。

据《棱镜》统计,这13家新晋千亿房企中,净资产欠债率跨越70%行业警戒线的房企不在少数。2018年半年报显示,金科、富力、正荣、融信划分到达159%、187%、171%、140%,阳光城、泰禾更是到达惊人的230%、372%。

千亿房企最先降杠杆

而刚刚赴港上市、业内称为“小碧桂园”的温州房企中梁控股,其最新的招股书显示,2015年至2018年上半年,公司净欠债比率划分为1335%、1790%、339%、44.6%,对应的年销售额从2015年的168亿元,狂飙至2018年10月尾的1002亿元。

这样的地产事业很难再次复制了,政策、土地、融资,都很难再成为一家后进者快速扩张的工具。易居中国CEO丁祖昱预计,千亿房企的数目在2018年到达30家后,未来规模的扩容将会放缓,短期内将维持在30-35家左右。

快速实现千亿目的后,千亿房企最先降杠杆,削减流动性风险。

以阳光城为例,原本其2018年买地预算800亿元,但从3月最先买地速率陡降,而且要求项目净利润率不低于15%。

近期吴建斌接受媒体采访时示意,受大环境影响,阳光城财政状态改善确实不如预期,2018前三季度,净借贷资源比(银行乞贷+债券、可转债-现金及现金等价物)/权益资源)208%,较2017年底的252%有所降低,融资成本却提高至7.9%。

与此同时,人事动荡大面积泛起,包罗中原幸福、旭辉、泰禾、阳光城等诸多房企,2018年高管更改与裁员的新闻不停。

对此,中信建投研究提出,进入2018年,市场景气日下,行业资金链承压,房企悄然开启裁员和瘦身的人事调整,“随着融资以及投资拓展的压力,好比投资部、财政部等,都在精简职员、控制投资。”

对于更多赶超者来说,千亿依然是个伟大的诱惑,其中包罗河南建业。

建业董事长胡葆森2018年年头示意,希望建业2022年资产规模、销售规模、市值均突破千亿大关。

建业地产(00832.HK)2018年销售额增添76.5%,到达536亿元,对比老乡许家印5511亿元的销售额,恪守河南市场、不跨省扩张的胡葆森,逐渐失去了省会郑州市场领头羊的角色,最先下沉到三四线地市收割市场。

2018年最先,支持三四线楼市房价主要气力的棚改钱币化政策发生逆转。河南省住建厅数据显示,河南棚改设计开工量,将从2018年的50万套下调至2019年的15万套。

建业这样的中小房企另有时机吗?